Reforma integral en Sevilla con proyecto y dirección de obra

Reformas en Sevilla: qué es una reforma integral y dónde está el límite

Una reforma integral interviene en la vivienda entera: distribución, instalaciones, carpinterías, revestimientos y, cuando el inmueble lo exige, elementos que afectan a la estructura. No es la suma de varias obras pequeñas hechas a la vez, sino un único proyecto con un orden de ejecución, un presupuesto y un permiso.

Para el Ayuntamiento, en cambio, la palabra «integral» no significa nada; lo que decide el trámite es otra frase. La declaración responsable con intervención de técnico —Título IV, Capítulo primero, de la Ordenanza Reguladora de Obras y Actividades (OROA), Modelos 5.1 y 5.2— cubre las obras que precisan documentación técnica «siempre que no alteren la configuración del inmueble ni supongan el cambio de uso de local a vivienda o viceversa», y su plazo declarado es «inmediato a la entrega en el Registro». La recibe la unidad de Licencias e Inspección Urbanística de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente. En cuanto la obra cruza esa línea, el título deja de ser una declaración responsable y pasa a ser una licencia (Modelo 06).

De qué lado cae tu obra no lo decide el presupuesto ni el número de habitaciones que vas a tocar. Se decide con el documento técnico delante, partida por partida. Por eso la primera conversación va de eso y no de acabados.

Un apunte que ahorra malentendidos: en Sevilla no se pide «licencia de obra menor». Lo que en otras ciudades se llama así, aquí es una declaración responsable, en dos versiones —con técnico y sin técnico— y con modelos distintos.

Reforma integral de vivienda: qué incluye el encargo

Cuando nos encargas una reforma integral de vivienda, esto es lo que hacemos y en este orden:

1. Definición de alcance. Qué se puede tocar y qué no, qué condiciona el inmueble y qué exige la normativa aplicable, incluido el Código Técnico de la Edificación.
2. Proyecto y documentación técnica. Memoria, planos y mediciones firmados por técnico competente, con el detalle que pida el título habilitante que corresponda.
3. Tramitación ante la Gerencia de Urbanismo. Presentación del modelo que toque, seguimiento del expediente y respuesta a los requerimientos si los hay.
4. Dirección facultativa hasta el certificado final de obra. Visitas, control de que lo ejecutado es lo proyectado y la documentación que cierra el expediente.

Lo que no incluye, dicho sin rodeos: no ejecutamos la obra. No somos empresa de reformas, no tenemos gremios propios y no vendemos «llave en mano». La obra la ejecuta la constructora que contratas; nosotros definimos qué hay que hacer, lo firmamos y comprobamos que se hace.

Alcance: cuándo lo tuyo no es una reforma integral

Si el plan se queda en redistribuir sin tocar tabiquería estructural, cambiar acabados, elegir materiales y resolver mobiliario, no hay proyecto que licenciar ni dirección facultativa que contratar. En ese caso te interesa más lo que contamos en si no vas a tocar estructura ni instalaciones, y te lo diremos aunque suponga un encargo menos.

Un arquitecto para reforma integral no ejecuta la obra: la define, la tramita y la controla

Es la confusión más frecuente y conviene deshacerla pronto, porque explica el reparto del dinero. Un arquitecto para reforma integral decide y firma qué se construye, y comprueba que se construye así; la empresa constructora ejecuta y responde de cómo lo construye. Dos contratos distintos y dos responsabilidades distintas.

Hay un detalle municipal que lo demuestra mejor que cualquier argumento. El presupuesto sobre el que el Ayuntamiento calcula la tasa de la obra es el presupuesto de ejecución material (PEM), y la ficha del trámite lo define como el presupuesto «desglosado en unidades de obra, a precios actuales de mercado, emitido por empresa constructora o profesional autónomo, sellado y/o firmado». Es decir: el número que fija lo que cuesta ejecutar lo emite quien va a ejecutar, no quien redacta el proyecto. Nosotros trabajamos sobre ese documento, lo comparamos con lo proyectado y te decimos si cuadra; no lo sustituimos.

Reforma de piso en Sevilla: por qué la tipología cambia el proyecto

Una reforma de piso no se plantea igual en el centro que en un bloque de los años setenta, y no es cuestión de gusto: el planeamiento sevillano reconoce tipologías con nombre propio. El artículo 10.3.5 del Texto Refundido de las Normas Urbanísticas del PGOU define como patrimonio edificado a proteger las tipologías «representativas de la evolución urbana y de las clases socioeconómicas que han caracterizado la memoria histórica de la ciudad». Dos de ellas condicionan de lleno cómo se plantea la reforma de una vivienda.

• Casa patio. El patio es «el núcleo sobre el cual se desarrolla el resto de la edificación», junto con la escalera de acceso a las plantas superiores, y su situación está «muy condicionada por el tamaño de las parcelas». En obra eso significa que patio y escalera no son espacio sobrante: de ellos dependen la ventilación, la luz y por dónde pueden pasar las instalaciones.
• Casa de pisos. Edificaciones plurifamiliares de finales del XIX y principios del XX, «caracterizadas por su fachada» y por elementos como el zaguán, la escalera y los patios, o por sus alineaciones interiores. Lo que se puede cambiar dentro y lo que no se toca fuera se comprueban antes de dibujar, no después.

Cuando el inmueble está catalogado, manda su ficha de protección. Por eso preguntamos la dirección exacta en la primera conversación: dos pisos de la misma superficie pueden tener regímenes muy distintos.

Qué permiso necesitan las reformas integrales en Sevilla

Trámite: los tres carriles y sus plazos

Una obra en vivienda puede ir por tres vías, y entre ellas hay meses de diferencia:

1. D.R. sin intervención de técnico, para Obras Menores (Modelo 2). El carril de las obras de escasa entidad, las que no necesitan proyecto ni técnico. Tiene además una vía telemática propia, con condiciones específicas de protección, presupuesto y forma de pago que están explicadas en qué permiso necesita tu reforma, junto con el resto de títulos habilitantes. Qué obras caben en este carril lo vemos en las preguntas frecuentes.
2. Declaración responsable con intervención de técnico (Modelos 5.1 y 5.2). El carril de la obra que necesita documentación técnica y se mantiene dentro de la frase que hemos citado más arriba.
3. Licencia (Modelo 06). Cuando la declaración responsable no vale. Aquí es donde el calendario cambia de verdad.

Y no cambia igual en todos los casos, porque la licencia tiene dos velocidades:

• 3 meses cuando la actuación requiere proyecto técnico completo o exige un informe sectorial previo, como el de Patrimonio Histórico.
• 45 días cuando la obra es de alcance limitado y se resuelve con un documento técnico.

Los dos son plazos legales de resolución y están publicados en la ficha municipal de licencias de edificación. Identificar el carril antes de firmar con una constructora es lo que evita tener la obra parada esperando un papel.

Si tu piso está en el casco o en el entorno de un monumento

La regla municipal no es «todo prohibido»: depende de qué se toque y de cuánto afecte a lo que está protegido. Y para las obras interiores en entorno BIC existe una excepción municipal verificada. El articulado que decide cuándo la declaración responsable deja de servir, la circular que fija esa excepción y sus dos matices están explicados en qué permiso necesita tu reforma.

Lo que sí conviene saber antes de plantear la obra: cuando el expediente exige informe sectorial previo de Patrimonio, la licencia se va al plazo de 3 meses.

Presupuesto: qué cobra el Ayuntamiento por tramitar tu reforma en 2026

Sobre ese PEM que emite la constructora se calculan las cuantías municipales. Son públicas, y estas son las que afectan a una reforma de vivienda:

Las tres salen de la Ordenanza Fiscal por prestación de servicios urbanísticos 2026, en estado de aprobación definitiva y publicada el 29/12/2025. La ordenanza se renueva cada ejercicio: si lees esto en otro año, hay que comprobar la vigente.

El umbral de los 12.000 € tiene una consecuencia práctica: por debajo no hay fianza; por encima hay que depositarla antes y recuperarla después, y eso es dinero inmovilizado que conviene prever en el calendario de pagos, no descubrirlo a mitad de obra.

Estas cifras son las del municipio de Sevilla. En el resto de la provincia, la ordenanza fiscal, el modelo y el plazo los pone cada ayuntamiento, así que la primera comprobación que hacemos cuando la vivienda está fuera de la capital es precisamente esa.

No publicamos una horquilla genérica por metro cuadrado: el presupuesto se forma con mediciones, unidades de obra, calidades, estado del inmueble y alcance técnico comprobado.

Cuando la obra termina: la reforma general tiene un trámite propio

Y todavía queda un trámite. En Sevilla, la declaración responsable de ocupación/utilización —Modelo 9, con base en el Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo— no es solo cosa de obra nueva: la ficha municipal dice expresamente que quedan sujetas «las obras de reforma general, de reforma parcial con alteración del número de viviendas y los cambios de uso a vivienda». La consecuencia de no hacerlo bien también está escrita: la inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial «determinará la imposibilidad de utilizar la edificación/vivienda». No es una multa hipotética: es no poder usar legalmente lo que acabas de reformar.

Ese expediente se alimenta de documentación que firma el técnico: el certificado final de obras e instalaciones, la Ficha Técnica de la Edificación según el modelo aprobado por la Ordenanza de Inspección Técnica de la Edificación y, si la documentación técnica no está visada, el impreso de declaración responsable del técnico (Modelo 14). La lista está publicada en la ficha municipal de la licencia de ocupación o utilización. Por eso la dirección facultativa no es un extra: es lo que permite cerrar el expediente.

Un límite honesto: si tu reforma va a cambiar el número de viviendas del inmueble, deja de ser solo una reforma y entra en otro terreno, con requisitos propios. Dínoslo en la primera conversación y lo enfocamos desde el principio.

Tres decisiones que aparecen en casi toda reforma integral

Ejecución: quién responde de que lo construido sea lo proyectado

Durante la obra alguien tiene que comprobar que lo que se levanta coincide con lo que se firmó, resolver lo que aparece al abrir y dar por buena cada fase. Esa es la dirección facultativa, y es también quien emite el certificado final de obra. Lo explicamos entero en quién controla al constructor durante la obra.

Ampliación: cuándo el proyecto de ampliación de vivienda deja de ser una reforma

Cerrar una terraza, levantar una planta o añadir un cuerpo nuevo no es reformar: es aumentar la superficie construida, y eso altera la configuración del inmueble. Un proyecto de ampliación de vivienda se sale por definición del carril de la declaración responsable y va por licencia, con su procedimiento y su plazo. Si la ampliación ya está hecha y sin papeles, el camino es otro: ampliar metros y legalizarlos.

Financiación: ayudas que dependen de la convocatoria abierta

Hay convocatorias públicas que pueden financiar parte de una intervención, con requisitos y plazos que cambian en cada edición; conviene mirarlo antes de cerrar el alcance, no después. Lo tratamos en ayudas que pueden cubrir parte de la obra.