Por qué el precio por metro cuadrado engaña
Un precio por metro cuadrado es una media de obras distintas. Sirve para hacerse una idea del orden de magnitud, no para decidir.
En una reforma integral, buena parte del coste está en cosas que no dependen de los metros: si hay que tocar instalaciones enteras, si aparece humedad, si la distribución cambia o se mantiene, si el edificio tiene ascensor para subir material, o si hay que trabajar con la vivienda ocupada.
Por eso una cifra por metro cuadrado puede quedarse corta en un piso antiguo y sobrada en uno de treinta años en buen estado.
Lo que de verdad mueve el precio
El estado de las instalaciones. Renovar la electricidad y la fontanería completas de una vivienda antigua es una partida grande. Si están en buen estado y solo hay que ampliarlas, la obra es otra.
Si se toca la distribución. Mover tabiques arrastra instalaciones, suelos y carpinterías. Mantener la distribución y renovar acabados es una obra distinta, aunque en las fotos del antes y el después se parezcan.
Lo que aparece al abrir. Hasta que no se ve qué hay bajo el suelo o detrás de un falso techo, cualquier lista es provisional. Instalaciones obsoletas, humedades, forjados tocados: son las sorpresas típicas, y por eso el presupuesto conviene que diga qué pasa cuando aparecen.
El nivel de acabados. Entre lo más básico y lo de gama alta hay una diferencia enorme, en la misma superficie y con la misma obra por debajo. Es la partida sobre la que más control tienes.
Las condiciones del edificio. Planta alta sin ascensor, calle estrecha sin sitio para el contenedor, horarios de comunidad restrictivos. Todo eso es tiempo, y el tiempo se paga.
El trámite que necesita la obra. No toda reforma lleva el mismo título habilitante ni la misma documentación. Lo tratamos en reforma integral y en licencia de obra.
Qué tiene que llevar un presupuesto para poder compararlo
Un presupuesto de una página con un total al final no se puede comparar con nada. Para que dos ofertas sean comparables, las dos deberían tener:
- Mediciones: cuántos metros de cada cosa, no solo el concepto.
- Partidas separadas por capítulos, no un único “reforma integral”.
- Calidades identificadas: qué material concreto se ha presupuestado, no “según muestra”.
- Exclusiones escritas: qué no está dentro. Es lo primero que hay que buscar.
- Cómo se tratan los imprevistos y quién decide cuando aparecen.
- Si el IVA está incluido y qué tipo se ha aplicado.
Si una oferta es mucho más barata que otra, antes de alegrarte busca qué partidas no están. Casi siempre esa es la explicación.
Lo que se paga aparte de la obra
En el coste total de una reforma hay dinero que no cobra quien ejecuta la obra:
- Tasas e impuestos municipales del trámite, que dependen de la ordenanza del municipio y del presupuesto de la obra.
- Honorarios técnicos, cuando la obra necesita proyecto, documentación o dirección. Lo explicamos en honorarios de un arquitecto.
- Gastos que se olvidan: mobiliario, electrodomésticos, mudanza o alquiler mientras dura la obra.
Nadie te está engañando si esto no aparece en el presupuesto de la obra —no es obra—, pero sí conviene tenerlo contado antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta reformar un piso de 90 metros?
No se puede responder sin ver el piso, y una cifra dada así solo te sirve para llevarte una decepción en un sentido o en otro. Lo que sí se puede hacer con fotos y la dirección es decirte qué trámite lleva la obra y qué documentación necesita.
¿Es normal que dos presupuestos se diferencien tanto?
Es habitual, y casi siempre es por alcance y calidades, no por márgenes. Compara las mediciones y las exclusiones antes que los totales.
¿Necesito arquitecto para una reforma integral?
Depende de qué se toque. Hay reformas que no lo necesitan y otras que sí, y no lo decide el nombre que le pongas a la obra sino lo que hagas en ella. Si nos cuentas lo que quieres hacer, te lo decimos, aunque la respuesta sea que no hace falta.
¿Cuánto tarda una reforma integral?
Depende del alcance, del estado del piso y de lo que aparezca al abrir. Cualquier plazo dado antes de saber eso es una estimación, y conviene tratarla como tal.
¿Puedo vivir en el piso durante la obra?
En una reforma integral normalmente no, y cuando se intenta la obra se alarga. Es una de las cosas que conviene decidir antes de pedir presupuestos, porque cambia el precio.
Poner número a tu caso
Si lo tuyo es obra nueva y no reforma, la guía que te sirve es cuánto cuesta construir una casa. El catálogo completo de trámites está en servicios.
Mándanos tres o cuatro fotos del piso y la dirección: te decimos qué título habilitante le corresponde a esa obra y qué documentación hará falta.
